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上半年北京住宅租赁市场成交量同比增长近一成



更新日期 2009-9-24 17:30:42



来源:房地产门户搜房网

  [提要]2009年上半年的北京住宅租赁市场并未明显受到后奥运预期和宏观经济不景气的影响,整体成交状况依旧保持活跃,但租金价格却出现了一定回落。

2009年上半年的北京住宅租赁市场并未明显受到后奥运预期和宏观经济不景气的影响,整体成交状况依旧保持活跃,但租金价格却出现了一定回落。

根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明:同比去年同期,今年上半年交易量上涨了8.23%。全市租金均价为2322元/月•套,同比去年同期的2478元/月•套下降了6.29%。城八区的租赁均价达到了2387元/月•套,与去年同期的价格相比下降了406元/月•套,降幅为14.54%。其中,普通民宅租赁市场价格相对跌幅不大,自从去年10月出现价格调整之后,今年以来呈现了持续的小幅上升态势。上半年普租市场价格为2026元/月•套,同比下降3.66%;而高端市场的租赁价格下降趋势并未得到有效缓解,呈现了反复之后的加速下滑。今年上半年高端租金均价为4924元/月•套,同比下降3.79%。

今年以来,由于二手房买卖市场出现了明显的回暖态势,造成了近年上半年部分租赁市场中的房源流转到买卖交易市场。相对于租赁市场房源量释放增幅的下降,客户需求的增量相对较为稳健。同比去年房源和需求分别上升了11.96%和6.96%,市场供需比达1.25:1。

住宅租赁市场成交量同比增长8.23%

2009 年上半年的北京住宅租赁市场成交状况较为理想,总成交量较去年同期上涨了近8.23%。成交量的上涨主要是因为上半年以来北京的整体租赁市场房源供给与租房的需求同步上升所致。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明:2009年上半年北京住宅租赁市场房源供给和租房需求均出现了十分明显的增长态势。 1-6月份住宅租赁市场业主登记量同比大涨了11.96%,客户需求量也比去年同期增长了近7%。

我爱我家市场研究中心认为:自去年年底以来,有一部分由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了今年上半年新增加的房源供给。但是上半年的二手房市场交易相当活跃,使得部分去年入市的租赁房源在市场转好的情况下又重新回到买卖市场,从而影响了整体租赁市场房源供应的释放增幅。不但是租赁市场的房源供应受到了二手房市场回暖的影响,它同时也影响了部分的承租客户需求。近年来北京房地产价格增幅很快,不断攀升的房价在一定程度上削减了人们的购房需求。再加上去年对奥运后地产价格走向的判断不明以及国家货币、贷款政策的相对偏紧,导致了一部分购房者在持币观望的心理作用下选择了租房而等待购买时机。随着去年观望房价走势的承租人群在今年初房价相对处于低位时不断转向一、二手房市场,在一定程度上削减了市场中客户的有效承租需求。

住宅租赁市场租金下滑6.29%

2009年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数走势相对较为平稳,全市租金均价为2322元/月•套,同比去年同期的2478元/月•套下降了6.29%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势,进入到今年的2月以后指数走势呈现稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑,未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。受益于前期调整较大或市政政策影响,部分热点区域如:望京、五道口、马家堡、四季青以及金融街等地的租金上涨较为明显。而劲松、五棵松、亚运村等区域则因为奥运会的结束而出现了较大幅度的租金价格回落。

我爱我家认为,房地产市场交易双方的博弈依旧并未停止,下半年如果出现买方客群再度产生观望的状况,二手房买卖市场中的房源将再度回流至租赁市场,从而加剧租赁市场中的供大于需的格局,间接带动租赁市场租金的进一步回落。

从以往的市场分析,办公区域集中、学校、医院附近以及轨道交通沿线等区域住宅租赁市场一直保持了较高的活跃程度。我爱我家预计今年下半年市场仍然会延续这种趋势。朝、海、丰的地域广阔,房源量相对充裕。这三个区域同时又是办公、学校、医院、商业等区域的聚集地,其在下半年仍然会是住宅租赁市场成交的主体区域。而前期因为房租跌幅较大的区域也会因此而吸引大量的承租需求涌入,再加上今年新的市政规划、拆迁改造以及地铁线路的开通,必将领导今年新的租赁热点区域出现。

住宅租赁市场出现新的承租热点

从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看,朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高,为37.56%;海淀其次,约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域,二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域——丰台区成交比重上升到了近13%。

造成这一现象的主要原因是:一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体,因为区域的面积很大,可供出租的房源数量相对较多,因此成为市场的主要成交密集区域;另一方面,虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势,但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利,配套完善,目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。

今年上半年办公区聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等传统的租赁热点区域住宅租赁市场依然保持较高的活跃度。此外,根据二级区域的具体表现来看:望京、五道口等区域由于受到韩国人离境的影响近期价格相对跌幅较大,良好的区位优势再加上租金回落使得这一区域内的租赁成交量持续得以放大。

由于今年北京地铁四号线的开通、金融街的西扩、以及第二机场选址的确立,必然带动新的承租热点产生。受益到城市规划建设的影响,马家堡、四季青以及南苑等区域今年以来租赁市场相对也较为活跃,出现了需求量持续上扬的态势。

责任编辑/lizhen.bj

转载自 www.soufun.com 房地产门户-搜房网

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