SOHO系写字楼出租率90% CBD写字楼客群谋变
更新日期 2009-9-24 16:48:29
来源 地产中国网
摘要：就在全球经济横扫楼市，CBD写字楼市场一派萧条之际，潘石屹旗下的众多写字楼却表现出前所未有的向好，出租率高达90%以上，租价保持在4.5~5元/平方米/天。这些出售型写字楼的高调表现，是否意味着一向强调血统的写字楼市场已经开始谋变。
事情往往到了最关键的时刻，才能真正看出端倪。就在全球经济横扫楼市，CBD写字楼市场一派萧条之际，潘石屹旗下的众多写字楼却表现出前所未有的向好，出租率高达90%以上，租价保持在4.5~5元/平方米/天。这些出售型写字楼的高调表现，是否意味着一向强调血统的写字楼市场已经开始谋变。
出租看好
" 这些楼的租赁情况真的不错。我们也没想到。"在提到SOHO系项目租赁情况时，SOHO中国(新闻公司)的一位市场负责人一开口就表示。朝外SOHO、 SOHO尚都(商铺写字楼详情户型图楼盘图论坛)两项目都是2007年底入住的，经过一年的时间，出租率已经达到了90%，光华路SOHO(商铺写字楼详情户型图楼盘图论坛)2008年12月交付使用，半年出租率已经达到80%。
相比之下，目前CBD区域甲级写字楼的出租率普遍在80%左右。根据世邦魏理仕发布的统计资料显示，北京CBD区域2009年第一季度，市场平均空置率已经达到21%。
租金方面，据透露，SOHO系写字楼项目的租金普遍在4.5～5元/平方米/天。"现在，CBD写字楼租赁价格普遍下跌，出租率30%左右的楼座，租金普遍在4元/平方米/天，50%出租率的写字楼，租金则能达到5元/平方米/天。"一位资深写字楼代理表示。从去年底开始，位于CBD的写字楼项目的租金价格不断下调，目前光华路区域的新建甲级写字楼报价已经达到了140元/平方米/月，这已经比高位时候下跌了近一半的价格，对于SOHO系写字楼租价的高位，这位资深写字楼代理百思不得其解。
中资VS外资
众所周知，CBD传统甲级写字楼以自持出租居多，一致定位为服务于世界型跨国企业，SOHO系写字楼全部为销售型物业，客户更多的是本土企业。据悉，目前SOHO系写字楼客户主要分为两类，一部分创意、传媒等企业，如央视和BTV等上下游产业链公司，另一部分是IT网络、娱乐型公司，如大旗网、Z-COM电子传媒等。进驻的企业普遍规模不大，一般10～20人规模居多，面积小，人均占有密度高。
自从金融危机席卷全球，CBD各甲级写字楼的境遇每况愈下。租金的下调依然没能阻止住一些企业撤离CBD的想法。眼下已有包括马士基、柯达、NCR等世界500强企业搬出CBD核心区域，转而选择租金较低的写字楼办公。
"我们的租金也有下调，小业主的期望值有所降低，但总体保持稳定。"SOHO中国的这位市场负责人表示。他认为，SOHO系写字楼的租赁状况只能再次证明潘石屹两个经验的准确性。
长期扎根于CBD的潘石屹，将多年打拼CBD的成功归结为两点：在绝大多数开发商埋头住宅开发时，SOHO专注于研究开发商业地产；当CBD瞄准世界500强等国际型大企业时，SOHO产品始终坚持面向中国本土高速成长的中小型企业。
谋变
在此番市场震荡下，中外资企业的市场争夺战已经成为市场焦点。
有业内人士曾预言，经历了这场全球金融危机的洗礼，包括CBD在内的写字楼市场客群将出现明显更替，从原先的外资一统天下，转变成中字头企业占主角的局面，目前，中关村等区域的客户已经出现变化，加入了比如风险投资等机构，他们立足于服务更多中小企业，协同创业板企业上市等。
无独有偶，国际知名的代理行世邦魏理仕日前已经将CBD写字楼业务重新定位，客户目标锁定众多中资企业。这一系列的动作似乎昭示CBD企业比重已经出现变化，未来区域市场格局将发生根本性的转变。
此外，SOHO系写字楼的市场表现彻底颠覆了写字楼市场多年铁律令业内哗然。根据以往的经验，出租型写字楼在统一经营管理下，项目品质有所保证，抗风险能力强，而小业主往往追求高回报，忽视对客户的服务性和把握能力，租金承受能力低下，受外界因素干扰容易产生恶性竞争。
业内分析人士表示，未来北京甲级写字楼空置率预计将从2008年底23%跃升至2009年底36%，位列一线城市之首。SOHO系写字楼客户在金融危机下同样出现萎缩，中小企业抗冲击能力没理由敌过跨国企业，SOHO系写字楼众多小业主能否坚撑到最后尚难定论。
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