专家建议：变现旧房增加流动资产
更新日期 2009-9-24 15:16:39
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拥有三套房产，如何既无风险地理财又提高生活水平？专家建议
对很多人而言，张先生算是事业有成的“中产阶级”。夫妻两人均有令人羡慕的保障和稳定的收入，除此之外个人资产也非常丰厚，两套均超过一百平方米的住宅，一间带租约的商铺，车子、房子、孩子一样不缺。然而，在其年入17万元的光环下，却有着“拒绝股市、拒绝风险”的后怕心态。他想了解如何在无风险的情况下盘活其所有财产。
-新快报记者区君君
专家连线：中国银行佛山分行财富管理中心主任陈春强
【个案】
股票从15万元缩水为5万元
张先生今年31岁，夫妻双方均有单位的医疗保险、养老保险，目前夫妻收入稳定，每年约17万元，2008年添了小宝宝。
张先生现有住房两套，一套100平方米自住，一次付清房款，现价值约60万元，一套面积160平方米，刚交房，办理公积金贷款28万元，20年年限月供 2000元，他准备过段时间搬到新房子住；另有商铺一间，现价70万元，办理商业贷款10年，租金刚好支付月供。另有股票15万元，现已经缩水5万多元。
在当前经济下行的形势下，张先生不敢再往股市投资。他希望在无风险，能养小孩、供房子的前提下，盘活自己的现有财产。
【理财诊断】
家庭备用资金严重不足
纵观张先生的整个资产结构，最大的问题是资产的流动性太差，固定资产占总资产九成以上，家庭备用金严重不足。张先生明显意识到这一点，因此希望盘活自己的财产，减少风险。要从根本上解决资产流动性不足的问题，必须对资产重新进行合理的配置。
就目前张先生的情况来看，股票投资在整个资产规模占比并不大，目前股票市值约为10万元，该部分高风险的资产配置从张先生的年龄结构及家庭结构来看实际上是适合的。因此，并不建议他减少股票投资来增加现金资产，而是建议改变心态，从长期投资的角度来对待股票投资。所以，改善整个资产配置结构应该从张先生的房地产投资方面下手。
【专家建议】
改善资产配置
保留商铺，变现旧房
张先生现在持有三处房产，一是现住的旧房，一是准备入住的新房，一是有租金收入的商铺。三个固定资产中，新房对改善生活水平、提升生活质量起到比较重要的作用，因此，不在我们考虑改变的资产之内。剩下商铺和旧房，变现其中一个就能改善整个资产配置，增加流动资产。
究竟变现哪一处？可从物业购置成本与出租收益相平衡的角度来考虑。首先，我们建议张先生考察一下旧房所在地的租赁市场情况和商铺租赁的前景。住房出租市场在不同的地区表现完全不一样，但就佛山整体市场来说并不算活跃。其中出租住房带来的收入回本期限一般超过20年，出租住房的实际回报率处于相对较低的水平。换言之，如果单从目前的出租收益率来考虑，现时佛山的整体房价依然偏高。而按照张先生提供的资料，目前商铺的租金已能满足商铺的贷款支出，且随着市区经济的发展，商铺的价值会继续提高，因此，保留商铺更加合理。
维持低息贷款
至于贷款的处理，我们认为现时的贷款利率处于相对较低的水平，而且长达10年和20年的低息贷款是非常难得的融资，同时张先生的稳定收入也为贷款支出提供了保证。因此，我们并不建议张先生利用变现所得进行提前还款。
变现旧房所得的现金，建议分两部分进行理财：一部分为活期存款和中短期的银行理财产品，以备不时之需；另一部分可用以委托理财或投向分红险，以求得稳定和较高的收益。另外，张先生应为小孩未来的成长和教育投资作准备，鉴于投资期限较长，建议考虑混合型的基金，而投资形式可以采取定期定额投资的方式。
以“双十原则”购意外险
同时，建议张先生考虑整个家庭的保障问题，因为目前家庭的收入来源集中在张先生夫妇二人身上，而单凭社会保险并不能为整个家庭提供足够的保障，通过购买商业保险能迅速提升整个家庭的保障水平，使整体生活水平得到维系。因此，建议张先生及其妻子参考“双十原则”也就是说以年收入的十分之一购买保额为年收入 10倍的人身意外保险，当然其保障额至少需要超过贷款的余额。
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