大楚房产讯（编辑 黑巧克力）据最新数据显示，2011年武汉实现社会消费品零售总额2959亿元，同比增长17%。武汉市场消费持续活跃，奢侈品及国际名品销售增幅超过50%，目前，武汉在中国奢侈品消费市场已跃居前五位。
此前，武汉国际广场总经理肖周云女士表示，奢侈品大牌对武汉这么有信心，得益于已进驻奢侈品的优良业绩。2012年武汉国际广场的销售目标是40亿元。
另一迹象表明，近年来各大奢侈品牌均保持着激进的门店扩张步伐。虽然武汉商业地产快速增长，武汉奢侈品消费市场与日俱增,但是奢侈品牌对选址依旧挑剔。
奢侈品牌久不露面呈常态 商业利润谨慎权衡
针对武汉国际广场二期，奢侈大牌LV只闻其声，不见其面的做法，就职于某大型商业项目FASHIONBUYER的Orestis并不觉得奇怪。站在一线大牌的角度来谈，有以下几种可能。
他罗列说，一是品牌自身制定的战略发展发生改变，需要时间做出谨慎调整;二是，进驻百货里面的一线大牌会以某几个一线品牌为参考，持观望态度;三是，商场与品牌持续的交涉需要时间，因双方仍然可能有未达成一致的某些地方或硬件条件需要时间去改善。
当然，国际大牌与开发企业之间的沟通也是导致店面长期空置的主要原因。Orestis以亲身经历现身说法：许多大陆的开发商多为国企，这与奢侈品大牌的外资企业的工作方式存在差异，在沟通方式和执行上需要磨合。例如奢侈品进入中国时，需经历海关的重重审查。而在这一系列的环节中，会存在很多商业利益上的博弈。“金钱利益的权衡，是一线品牌进驻商业项目的关键因素。”他一针见血地指出。
另一种情况是开发企业自身犯下的错误。在建造购物中心之前缺乏计划和咨询，常常是政府指定一块地皮作发展规划，然后由相关人员简单决定这块地是否用作建奢侈品购物中心。他们的思维方式是这样的：“如果Gucci能成功开店，就代表着时髦、成功且有地位。”通常这些开发商在并未弄清一家成功的奢侈品购物中心的标准之前，就匆匆地进入了设计和建造。
业界广为流传这样一句话：决定一家购物中心是否成功的最重要因素是客流量。而奢侈品商场，客流量保证的前提下，顾客的收入水平也是决定因素之一。通常情况下，商场的一楼店铺会突出商场的整体形象与级别，高端商场一楼的店铺划分给奢侈品，即便品牌现在开不了业，也不会将位置交给其他时尚品牌。
长期空置暗助商业推广 持续吸引消费者关注
商业项目开发企业为何默许奢侈品大牌长期空置，Orestis认为，可能合作意向已经达成，但仍然有未达一致的地方，其中可能涉及工程建筑等问题，需要时间去解决;从宣传策略上看，开发商会释放出一线大牌进驻的消息，虽然一线品牌并未现身，长期的空置和持续的大幅海报的宣传，更能激起消费者猎奇的心态，从而持续引起消费者的关注。
奢侈品牌进驻条件苛刻 装修补贴高达6万/平米
开发企业与品牌商家的圆桌会议在外人看来，好奇且充满着神秘。然而，Orestis曾参与过某一线大牌进驻百货谈判的全过程。那次“颇费周折”的谈判至今让他记忆犹新。为了成功引入某一线大牌，很多百货商店需要做出很大的让步。比如国际大牌对每家店的装修、外观设计，都要执行全球统一标准。有的要求所有家具、陈设都在总部统一制作好，再运来武汉;有的每平米装修费就要6万元。
这种奢华的装修费原本仅出现在国际一线的旗舰店，但随着商业项目在定位和消费功能上的不断革新，国外二三线品牌对于装修的要求也日渐走高。不仅是硬件方面，对于软件服务也需要具备一流的配套设施和管理能力。
奢侈品采取联营租赁双模式 租金扣点低于其他品牌
而在店面租金方面，会采取联营模式或者租赁模式。Orestis详细阐述道，联销是市场营销模式的一种。指供应商提供商品在商店指定区域设立品牌专柜由运营商及供应商共同负责销售。在商品尚未售出的情况下，该商品仍属供应商所有，运营商不承担该商品的跌价损失及其他风险。商品出售后会按照供应商与运营商约定的比例进行利益分成。
这也是国内商业项目在引进国际一线品牌商家入驻所采取的一贯做法。奢侈品大牌的扣点一般不会超过20%，各种费用也比较少，而非奢侈品类的产品扣点往往高达30%至40%。“联营模式是奢侈品牌进驻中国市场的基础模式，其让奢侈品牌在享受权力的同时也在降低风险。通过国际一线品牌的入驻，吸引消费者前来购物，培养商业氛围。会加强运营商对品牌资源的整合，摒弃传统的租金模式，也会增加品牌商家对入驻商业项目的兴趣。
而在一线城市，越来越多的奢侈品牌更倾向于开设自己的旗舰店。采取直接收取租金的形式，租赁模式可说是大牌开店的升级版。
奢侈品羊群效应 开发企业前期割肉后期获利
有业内人士认为，极低的租金、最好的物业位置和广告位以及奢华的外墙改造装修，甚至还要面对奢侈品牌索要没有根据的装修津贴和漫长等待的开店时间，如此等等将百货商店推向了风险的制高点。尽管如此，大型商业体仍不惜余力地向奢侈品大牌频伸橄榄枝，原因究竟在哪里？
有业内人士质疑，奢侈品的进驻能够提升商业项目的人气和品质，但是否就能够带来更多的商业盈利？
让我们先来看看这些奢侈品在武汉销售的相关数据：在没做任何促销活动，当日销售额就超过20万元。同样是顶级化妆品的雅诗兰黛，登陆武汉的第一天，专柜日销售额就创下一个全国纪录：30万元。Burberry单日销售过百万;价值3万元的GUCCI包，一天卖掉20个;价值16000元的Bulgaria钻戒，一天卖出20对;微博有传：有位顾客在武汉国广Gucci专柜，一口气买了9个女包，每个单价都过万元，总共花了约13万元。
在业内，杭州有奢侈品第三城之称，奢侈品消费排名仅次于北京、上海。据Orestis透露，奢侈品品牌香奈儿精品店去年11月在杭州大厦购物城每月销售在1800万元左右，LV每月销售额高达2300万元。如此巨额的消费数据，百货商场无论是采取联营或是租赁模式，都将获得高额的物业租金回报。“由奢侈品带动整个商场，提高商场甚至商圈的级次，乃至城市形象，对于刺激经济，带来商业盈利都有积极意义。”
引入奢侈品牌提升商圈价值 建立商圈层级
据此前相关数据显示，2010年武汉广场营业额23亿元，2011年上涨至到30亿;2010年武汉国际广场营业额10亿元，2011年上涨至15亿元。
从武汉各大商圈租金价格方面，汇集奢侈品牌的武广商圈，平均月租金高达1200元/平米，月租金范围在740-2000元/平米;江汉路商圈，平均月租金高达700元/平米，月租金范围在600-1500元/平米;中南路商圈，平均月租金高达850元/平米，月租金范围在650-1430元/平米;光谷商圈，平均月租金高达680元/平米，月租金范围在320-1100元/平米。
克尔瑞市场研究员吴昊认为，武广商圈平均月租金高达1200元/平米，成为武汉商圈中最贵的黄金旺角。奢侈品牌的聚集效应功不可没，无形中提升了商业项目的档次和租赁价格，建立了与其他商圈及各个商业项目的层级区分。
采写奢侈品牌的记者庞亚斌认为，引入奢侈品品牌会带来品牌的协同效应，因而增大商业项目的品牌价值;奢侈品牌的聚焦力，会吸引更多消费者在项目的各业态中进行交叉消费，将客户消费力最大化发挥;总而言之，引入国际一线品牌为的是提升商业地产项目整体价值，而不只是考虑商业部分赢利空间。
庞亚斌通过近几年观察认为，武汉购买力强，人们对生活品质的要求越来越高，除了希望在香港、外国买到自己喜欢的商品，大家也更希望在自己家门口就有的买。所以奢侈品的经营情况无需太过悲观。
以目前商业地产发展现状来看，作为中高端消费定位的购物中心都在积极引入奢侈品品牌。前期引入时的各种不利的因素，会随着奢侈品品牌的开业，在提升商业项目的整体形象，带动商业项目中其他品牌的消费中得以消化。奢侈品牌具有“羊群心理”选址特性，即某一奢侈品品牌领头羊进入某一城市区域，众多国际一线大牌会接踵而至。
据知情人士透露，2011年武汉市新进奢侈品牌主要集中在武汉国际广场二期。未来随着大武汉1911及东湖万达广场购物中心的开业，奢侈品店陆续增多。其中，东湖万达广场购物中心将建立武汉真正意义上的奢侈品牌汇集地。目前，该项目正在与香奈儿服饰进行磋商，而贵为奢侈品一线大牌的香奈儿服饰将有望正式进驻武汉。转载地址：http://blog.soufun.com/34241556/16434622/articledetail.htm
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